Методы оценки квартиры. Подходы к оценке недвижимости

Затратный подход был практически единственным на протяжении всего советского периода нашей истории. Именно этот подход лежит в основе определения инвентаризационной стоимости, которую рассчитывают предприятия технической инвентаризации (БТИ, ПТИ и т.п.), а также для расчетов налогооблагаемой базы многих объектов.

Затратный подход может быть определяющим только в случае отсутствия данных для использования доходного и сравнительного подходов, т.е. когда рынок обращения объекта оценки не развит или он вообще является уникальным, а также не приносит дохода. Поэтому при оценке социальных объектов (школ, детсадов, вокзалов, мест лишения свободы, лечебных и культовых учреждений) обычно возможно применить только затратный подход. Также он применяется для целей страхования, налогообложения, при оценке объектов незавершенных строительством, требующих капитального ремонта или реконструкции.

Недостатки затратного подхода .

Расчет в рамках затратного подхода может дать неадекватные результаты в следующих случаях:

• несоответствие улучшений в составе объекта недвижимости наилучшему и наиболее эффективному использованию;
• отсутствие информации о правовом статусе и площади земельного участка (встречается очень часто при оценке имущества сельскохозяйственных предприятий, частных домовладений и дачных построек, встроенных и пристроенных помещений и т.п.);
• отсутствует рынок земельных участков (или прав на них) в районе объекта оценки;
• улучшения (здания и сооружения) не типовые, редко встречающиеся, при этом сметы на строительство отсутствуют;
• отсутствуют данные для объективной оценки прибыли предпринимателя;
• затруднено определение физического износа улучшений, например, когда их невозможно осмотреть визуально (сети коммуникаций), или когда в старом, давно построенном здании производится косметический ремонт, отделка дорогими стройматериалами, т.е. имеет место несоответствие внешнего вида объекта и его конструктивных элементов;
• имеются признаки существенного функционального и/или внешнего износов (отсутствуют утвержденные методики их расчетов).

На самом деле, как показывает практика, большинство оцениваемых объектов недвижимости имеют один или сразу несколько вышеперечисленных признаков, что снижает достоверность результата затратного подхода. Поэтому если затратный подход и применяется, оценщики обычно присваивают ему при согласовании результатов минимальный удельный вес в общей стоимости, чтобы уменьшить его влияние на итоговую стоимость. При расчете стоимости в обмене, например, при кредитовании под залог оцениваемой недвижимости многие банки рекомендуют присваивать ему удельный вес не более чем 5%-10%.

Сравнительный подход в условиях развитого рынка является наиболее объективным и адекватным. Невозможен для оценки уникальных объектов,аналогов которым нет, а также для большинства объектов, незавершенных строительством. При оценке стоимости в обмене для ликвидного имущества, такого как типовые квартиры, офисные и торговые помещения в развитых районах,является основным, а зачастую и единственным рекомендованным к применению подходом.

Недостатки сравнительного подхода:

• Неприменим для объектов, не обращающихся на рынке.

Доходный подход является наиболее предпочтительным для оценки объектов,способных приносить доход, особенно при оценке коммерческой недвижимости с развитым рынком аренды. Применяется для расчета стоимости в пользовании, то есть для конкретного собственника или инвестора, а также для расчета инвестиционной стоимости, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.

Недостатки доходного подхода:

• Дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе (например, отсутствие рынка аренды не позволяет вычислить наиболее вероятную арендную ставку), а также об адекватных ставках дисконтирования или капитализации.
• Если объект подлежит реконструкции, перепрофилированию или не завершен строительством, расчет вообще носит характер инвестиционного проекта.
• Неприменим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр.).

Я мог бы купить это, но по разумной цене.

Вы уже знаете, как и где можно обнаружить удачную сделку и как вести переговоры о покупке. Теперь узнаете, как можно правильно оценить объект, который вы намерены приобрести. Мы начнем с обсуждения рыночной стоимости, а затем расскажем о других способах оценки, на которые можно будет опереться для принятия правильного решения.

Несмотря на то что рыночная цена объекта никогда не должна служить единственным основанием для принятия решения, она все же является одной из базовых точек отсчета. Чтобы оценить стоимость многоквартирного дома, особняка или кондоминиума, большинство арендодателей, инвесторов и оценщиков использует форму, аналогичную той, что показана на рис. 14.1.

Два основных ипотечных кредитора Соединенных Штатов, Freddie Mac и Fannie May , одобрили данную форму и рекомендовали ее к широкому применению. Арендодатели и инвесторы других стран также следуют аналогичному процессу оценки. Неважно, где именно располагается недвижимость, — принципы рыночной оценки остаются неизменными.

Сейчас мы пройдемся через все главные разделы этой оценочной формы.

Слово предостережения

Предостережение: слишком многие арендодатели, инвесторы и покупатели домов воспринимают данную оценку как окончательный результат. Но все оценки стоимости не более достоверны, чем факты, на которые они опираются, и не более справедливы, чем заключения, которые делаются на основе этих фактов. К сожалению, опыт показывает, что оценщики часто ошибаются как в самих фактах, так и в их интерпретации.

Независимо от того, производите ли вы собственную оценку или пользуетесь результатами оценщика, критически анализируйте все входящие данные и все выводы и заключения, которые делаются на основе этих данных.

Стандартный акт оценки недвижимости

Целью данного акта является предоставление кредитору/клиенту точной и объективной информации, связанной с оценкой рыночной стоимости рассматриваемого объекта.

Адрес Город Штат Почтовый индекс

Заемщик Зарегистрированный собственник Округ

Юридическое описание

Оценщик № Налоговый год Налог на недвижимость, $

Название района Географическое расположение Переписной район

Обитатели □ Владелец □ Жильцы □ Вакансия □

Оценка права собственности □ Безусловное право собственности □ Лизгольд □ Прочее (описание)

Тип передачи прав □ Покупка □ Рефинансирование кредита □ Прочее (описание)

Кредитор/клиент Адрес

Выставляется ли данный объект на текущую продажу, либо выставлялся ли он на продажу в течение 12 месяцев, предшествующих дате настоящей оценки? □ Да □ Нет

Источник используемых данных, цена предложения, дата

Я проводил □ не проводил □ анализ контракта на покупку рассматриваемого объекта. Расскажите о результатах анализа либо объясните, почему анализ не проводился.

Цена контракта $ Дата заключения контракта Является ли продавец зарегистрированным собственником? □ Да □ Нет Дата (источник)

Существуют ли какие-либо финансовые уступки в пользу заемщика (продавец выплачивает процент по займам, включает в стоимость объекта мебель, бытовые приборы и пр., выплачивает первый взнос и т. д.)? □ Да □ Нет

Если да, укажите полную сумму уступок в долларах и полное описание уступок.

Примечание: расовый состав населения района не является предметом оценки.

Характеристики района			Особняки (тенденции)			Особняки		Землепользование в настоящий момент, %
Расположение □ Город □ Пригород □ Сельская местность			Стоимость □ Возрастает □ Стабильна □ Падает			цена возрастает		Особняки
Застройка □ Свыше 75% □ 25-75% □ Меньше 25%			Спрос/предложение □ Нехватка □ Равновесие □ Избыток			$ (тыс.) (лет)		Дома на 2-4 квартиры
Рост □ Быстрый □ Стабильный □ Медленный			Срок продажи □ До 3-х м-цев □ 3-6 м-цев □ Свыше 6-ти м-цев					Многоквартирные дома
Границы района								Коммерческая недвижимость
Описание района
Рыночные условия (в том числе поддерживающие вышеизложенные заключения)
Размеры Площадь Форма Общий вид
Классификация зонирования Описание зонирования
Соответствие зонированию □ Полностью законное □ Несоответствие в рамках закона (наследство от деда) □ Отсутствие зонирования как такового □ Несоответствие
Является ли способ текущего использования объекта наилучшим? □ Да □ Нет Если нет, объясните почему.
Удобства	Централ.	Прочее (опишите)			Центр.		Прочее (опишите)		Внешнее благо- устройство	Обществ.	Части.
Электричество				Водопровод
				Канализация
Опасность наводнений по классификации FEMA □ Да □ Нет Зона наводнений FEMA Карта FEMA № Дата составления карты
Типичны ли внутренние и внешние удобства для данного района? □ Да □ Нет Если нет, объясните почему.
Имеются ли в наличии неблагоприятные факторы, связанные с состоянием окружающей среды? □ Да □ Нет Если да, опишите эти факторы.

Общее описание	Фундамент		Внешнее описание материалы/ состояние	Описание интерьера материалы/ состояние
Объекты □ Один □ Один с дополнительными постройками	□ Бетонные плиты □ Пространство для перемещения ползком		Фундаментные стены
Этажность	□ Полное подвальное помещение □ Частичное подвальное помещение		Внешние стены
Тип объекта □ Отдельно стоящий □ Совместный	Площадь подвала кв. футов
□ Существующий □ Предполагаемый □ Строящийся	Отделка подвала %		Водостоки и водосточные трубы	Пол в ванных комнатах
Конструкция(Стиль)	□ Наружный вход/выход □ Водоотливной насос			Обшивка ванных комнат
Год постройки	□ Признаки □ Инвазии □ Сырость		Штормовые оконные переплеты/изоляция	Стоянка □ Нет
Фактический возраст (лет)	Отопление □ Водяное □ Лучистый нагреватель		Ставни/жалюзи	□ Подъездной путь Кол-во автомашин
Чердак □ Нет	□ Прочее	Вид топлива	Удобства □ Дровяные печи (кол-во)	Покрытие подъездного пути
□ Приставная лестница □ Ступеньки	□ Охлаждение □ Центральный кондиционер		□ Камины (кол-во)	Кол-во автомашин
	□ Индивидуальное □ Прочее		□ Внутренний дворик/плоская крыша □ Веранда	□ Навес для автомашин Кол-во автомашин
□ Отделка □ Обогрев			□ Бассейн □ Прочее	Тип объекта □ Отдельно стоящий □ Совместный
Бытовые приборы □ Холодильник □ Кухонная плита/печь □ Посудомоечная машина □ Микроволновая печь □ Стиральная машина/сушильная камера □ Прочие устройства (описание)
Отделанная жилая площадь сверх стандарта содержит: Комнаты Спальни Ванные комнаты Размер жилплощади сверх стандарта (кв. футы)

Дополнительные характеристики (специальные энергосберегающие устройства и пр.)

Опишите общее состояние объекта (необходимость ремонта и т. д.)

Имеются ли физические недостатки, влияющие на комфортность проживания, уровень звукоизоляции или структурную интеграцию объекта? □ Да □ Нет Если да, опишите эти недостатки.

Соответствует ли данный объект району, в котором располагается? □ Да □ Нет Если нет, объясните почему

Здесь аналогичные объекты, расположенные в данном районе, предлагаются к продаже по цене от... $ до тыс. $

Здесь аналогичные объекты, расположенные в данном районе, в течение последних двенадцати месяцев предлагались к продаже по цене от... $ до тыс. $

Характеристика

Сравнительная продажа № 1

Сравнительная продажа № 2

Сравнительная продажа № 3

Близость к объекту

Цена продажи, $

Цена продажи/общая жилплощадь, тыс. $ за кв. фут

Источник данных

Поверочный источник

Поправки к начислению стоимости

Описание

Описание

+ (-) $ Поправка

Описание

+ (-) $ Поправка

Описание

+ (-) $ Поправка

Продажа или финансирование

Дата продажи

Месторас- положение

Лизгольд/ неограниченное право собственности

Земельный участок

Общий вид

Дизайн (стиль)

Качество конструкции

Фактический возраст

Физическое состояние

Сверх стандарта

Кол-во комнат

Жилплощадь, кв. футов

Подвал и отделанные помещения сверх стандарта
Функциональная полезность
Отопление/кондиционирование
Энергосберегающие элементы
Гараж/навес
Веранда/терраса/внутренний дворик
Чистая поправка(Всего)			□ + □ -			□ + □ -		□ + □ -
Уточненная стоимость, Чист. попр. %
Общ. попр. %
Я исследовал / не исследовал историю продаж и трансферта рассматриваемого объекта и объектов сравнения. Если нет, объясните почему.
Мое исследование обнаружило / не обнаружило фактов продажи или трансферта рассматриваемого объекта в течение трех лет, предшествующих дате проведения оценки.
Источник данных.
Мое исследование обнаружило / не обнаружило фактов продажи или трансферта сравниваемых объектов в течение трех лет, предшествующих дате проведения оценки.
Источник данных.
Отчет о предыдущих продажах и трансфертах
				Сравни- тельная продажа № 1		Сравни- тельная продажа № 2			Сравни- тельная продажа № 3
Дата предыдущей продажи/трансферта
Цена предыдущей продажи/трансферта
Источник данных.
Дата получения данных
Анализ предыдущих продаж/трансфертов

Итог оценки стоимости методом сравнительных продаж

Стоимость объекта, рассчитанная по методу сравнительных продаж, $

Стоимость: Метод сравнительных продаж, $ Метод сравнительных затрат (если применялся), $ Метод сравнительного дохода (если применялся), $

Данная оценка проводилась по принципу □ «все как есть», □ предполагая, что все необходимые исправления и улучшения уже внесены, □ предполагая идеальное состояние объекта, не требующее никаких ремонтных работ.

Проведя полную визуальную инспекцию объекта и выполнив исследования в полном объеме, я оценил стоимость объекта в сумму $ на момент проведения оценки (дата).

Стандартный акт оценки недвижимости
МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНЫХ ЗАТРАТ (Fannie Мае
Предоставляет заемщику/клиенту объективную информацию о стоимости объекта. Все нижеприведенные расчеты клиент может воспроизвести самостоятельно.
Служит для проверки оценок, полученных методом сравнительных продажи другими методами.
Оценка Реконструкция Постройка заново	Стоимость земельного участка......................................................................... $
Источник данных по затратам	Жилые помещения кв. фут/$.................................................................. $
	кв.фут/$.................................................................. $
Комментарии (расчетжилой площади, степени износа и пр.)	Гараж/навес кв. фут/$.................................................................... $
	Полная стоимость нового строительства....................................................... $
	Минус Физический	Функциональный
			.................. $
	Стоимость здания с учетом износа................................................................. $ Стоимость участка в состоянии «как есть».................................................... $
Возможный срок дальнейшего коммерческого использования (только для министерства жилищного строительства и городского развития), Лет	Окончательная стоимость объекта................................................................. $
МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОГО ДОХОДА (Fannie Мае не требует проведения оценки по этому методу)
Среднерыночная месячная арендная плата $ × Мультипликатор суммарной ренты = $ Стоимость по методу сравнительного дохода
Заключение по проведенной оценке

ПРОЕКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО ПЛАНИРУЕМОЙ ЗАСТРОЙКЕ (ПЗ)

Находится ли застройщик/строитель под контролем ассоциации домовладельцев? □ Да □ Нет Тип объекта □ Отдельно стоящий □ Совместный

Следующая информация относится ТОЛЬКО к объектам ПЗ при условии, что застройщик/строитель работает под контролем ассоциации домовладельцев, и данный объект входит в совместный комплекс жилых единиц.

Юридическое наименование проекта

Общее число фаз Общее число жилых единиц Общее число проданных жилых единиц

Общее число арендуемых жилых единиц Общее число жилых единиц, выставленных на продажу Источник данных

Подразумевает ли данный проект конверсию уже существующих зданий в ПЗ? □ Да □ Нет Если да, укажите дату конверсии

Состоит ли данный проект из множественных жилых единиц? □ Да □ Нет Источник данных

Закончено ли строительство жилых единиц, объектов общего пользования и рекреационных объектов? □ Да □ Нет Если нет, укажите стадию строительства.

Арендуются ли объекты общего пользования ассоциацией домовладельцев или сдаются в аренду ассоциацией? □ Да □ Нет Если да, опишите условия аренды.

Опишите объекты общего пользования и рекреационные объекты.

Стандартный акт оценки недвижимости

Данная форма предназначена для оценки особняков или особняков со вспомогательными постройками, включая объекты, входящие в планируемую застройку (ПЗ). Данная форма не предназначена для оценки домов заводской сборки либо квартир, входящих в кондоминиумы или кооперативы.

Данный акт оценки недвижимости предполагает: конкретный объем работ, выполненных оценщиком, предназначение акта, пользователя акта, определение рыночной стоимости объекта, заявление о предположениях и ограничениях, сертификацию оценщика. Во все перечисленные пункты запрещается вносить какие-либо дополнения или исправления. Оценщик может расширить объем выполненных работ, проведя дополнительные исследования. Сертификация оценщика также не допускает каких-либо дополнений или исправлений. Тем не менее разрешаются дополнительные сертификации, требуемые законодательством либо касающиеся членства оценщика в организации, занимающейся оценкой недвижимости.

Объем работ. Объем работ оценщика определяется сложностью оценочного заявления и требованиями данной формы. Сюда входит определение рыночной стоимости объекта, заявление о предположениях и ограничениях, сертификация оценщика. Оценщик обязан, как минимум: 1) провести полное визуальное исследование оцениваемого объекта как внутри, так и снаружи; 2) провести инспекцию района; 3) провести инспекцию каждого из сравниваемых объектов, по меньшей мере, осмотрев их с улицы; 4) исследовать, проверить и проанализировать все данные, полученные из надежных общественных и частных источников; 5) привести в данном отчете итоги своего анализа, а также высказать свое заключение.

Предназначение акта. Данный акт предназначен для кредитора/заказчика с тем, чтобы определить стоимость объекта, под залог которого будет выдаваться кредит.

Пользователь акта. Пользователем данного акта является кредитор/заказчик.

Определение рыночной стоимости. Это наиболее вероятная цена, по которой можно будет продать данный объект на свободном и открытом рынке при условии честной продажи и благоразумия как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Данное определение подразумевает конкретную дату продажи и передачу титула от продавца к покупателю при следующих условиях; 1) продавец и покупатель достаточно мотивированы на совершение сделки; 2) обе стороны хорошо информированы и каждая из сторон действует в собственных интересах; 3) имеется достаточное количество времени, чтобы выставить объект для продажи на открытом рынке; 4) оплата осуществляется в наличных долларах США либо по соответствующему финансовому соглашению; 5) цена объекта не предполагает каких-либо финансовых и прочих уступок .

Заявление о предположениях и ограничениях. Сертификация оценщика в данном акте касается следующих предположений и ограничений:

1. Оценщик не несет ответственности за все юридические вопросы, связанные как с оцениваемой собственностью, так и с ее титулом, за исключением информации, полученной им в процессе оценки. Оценщик предполагает титул абсолютно законным и не высказывает своего мнения по поводу титула.

2. В данном отчете оценщик приводит общее описание объекта, указывая его размеры и характерные особенности. Описание должно помочь читателю составить зрительное представление о самом объекте и его размерах.

3. Оценщик исследует карты наводнений, представленные FEMA , и указывает, входит ли данный объект в опасную зону. Поскольку оценщик не является специалистом в области топографии, его выводы не могут служить гарантией, явной или подразумеваемой.

4. Оценщик не подлежит юридической ответственности за любые сомнительные моменты, связанные с законным статусом объекта, если подобная ответственность не была оговорена заранее.

5. В данном отчете оценщик указывает все недостатки, связанные с техническим состоянием объекта (элементы, требующие ремонта, изношенные детали, элементы, представляющие опасность, источники токсических веществ и т. д.), которые были выявлены в процессе осмотра. Если не утверждается обратное, оценщику ничего не известно о возможных скрытых дефектах, которые могут снизить стоимость объекта. По этому поводу оценщик не дает никаких гарантий, явных или подразумеваемых. Поскольку оценщик не является специалистом в области охраны окружающей среды, данный акт не может рассматриваться как экологическая оценка объекта.

6. Оценщик основывает данный акт на предположении, что объект находится в нормальном техническом состоянии, либо на предположении о том, что все необходимые ремонтные работы будут проведены на профессиональном уровне.

Анализ оценки рыночной стоимости

Мы не сможем разобрать во всех деталях каждый пункт приведенной формы оценки. Тем не менее обсудим каждый из разделов оценочного акта и высветим основные источники ошибок и сомнительных умозаключений.

Рассматриваемый объект

В первом разделе приводятся основные сведения о рассматриваемом объекте. В большинстве своем это точная и объективная информация, но все же стоит проверить ее достоверность. Обратите особое внимание на право собственности.

Оценка стоимости имущества должна включать в себя рассмотрение титула, т. е. права собственности. С какими проблемами может быть связана передача титула? Помните, что вы приобретаете не только здание вместе с земельным участком — вы приобретаете законные права, которые регулируют использование недвижимости, ее передачу, реконструкцию и т. д. Профессиональные акты оценки часто предполагают заранее , что вопросы права собственности будут урегулированы без особых проблем. Не полагайтесь на столь априорные предположения. Проконсультируйтесь в юридической компании либо у адвоката, специализирующегося на имущественном праве.

Контракт

Большинство кредиторов выдают ипотечные кредиты, исходя из контрактной цены покупки либо из рыночной стоимости имущества, — в зависимости от того, какая сумма меньше. Предположим, что вы обнаружили удачный вариант. Вы договорились о цене 160 тыс. долларов за объект стоимостью 200 тыс. долларов. Вы подсчитали, что при ОКС , равном 80%, банк выдаст вам кредит, полностью покрывающий цену покупки (80% × 200 тыс. - 160 тыс. долларов). Идея неплохая, но дело в том, что банк будет исходить не из рыночной стоимости, а из контрактной цены, и вы получите кредит в размере 128 тыс. долларов (80% × 160 тыс. - 128 тыс. долларов). Вот почему банки всегда требуют предъявить сумму контракта.

Никогда не лгите кредитору

Чтобы обойти это препятствие, некоторые бесчестные покупатели оформляют с продавцом «теневой контракт», в котором указывают цену 200 тыс. долларов, а затем предъявляют «липовый» контракт для получения ссуды. Данное действие квалифицируется законодательством как мошенничество в банковской сфере. Никогда не прибегайте к подобным ухищрениям.

Никогда не лгите кредитору в отношении реальной суммы контракта или в отношении других фактов, связанных с получением ссуды. (Печально знаменитый лоббист Джек Абрамофф недавно получил шесть лет тюрьмы за мошенничество при получении кредита.)

Уступки со стороны продавца

Иногда покупатель соглашается заплатить цену, превышающую рыночную стоимость недвижимости. В обмен на это продавец может предложить оплату первого взноса, оплату залоговой пошлины или дополнительных расходов, связанных с заключением сделки. Возможно, что в цену продажи будут включены мебель или бытовое оборудование. В подобных случаях, когда продавец идет на уступки, банк желает знать рыночную стоимость недвижимости, а не только сумму контракта. ОКС в этом случае будет начисляться, исходя из рыночной стоимости недвижимости.

Местоположение объекта

Прежде всего вам необходимо запомнить, что федеральное законодательство запрещает оценщикам в какой-либо форме учитывать расовый состав населения в районе расположения объекта. Поэтому любой профессиональный акт оценки даже не упоминает о расовых и демографических особенностях района.

Спрос, предложение и масштабы цен в районе расположения объекта

И напротив, акт оценки содержит краткое описание типов недвижимости, характерных для данного района, и типов его использования.

В акте указываются также масштабы цен на недвижимость и тенденции к росту или снижению числа продаваемых либо сдаваемых в аренду объектов.

Будучи инвестором, обращайте пристальное внимание на указанные тенденции. Оценки рыночной стоимости производятся на основе текущей ситуации, но вы должны уметь заглядывать в будущее.

Экономическая база и прочие особенности района

Отталкиваясь преимущественно от настоящего, акты оценки не только упускают из виду тенденции развития района, но и не дают подробного анализа экономической базы, уровня занятости и перспектив подъема либо упадка. И опять же, будучи инвестором, вы обязаны глубоко и тщательно исследовать все эти вопросы.

Важно оценить, как меняется количество рабочих мест в районе, как развиваются транспортные артерии и как сказывается общий рост метрополии на судьбе данного района. Даже в областях, переживающих спад, отдельные районы вполне могут процветать. И наоборот, в процветающих областях могут существовать неразвивающиеся районы. Оценки рыночной стоимости редко учитывают будущие перспективы района.

Земельный участок

Во многих городских районах стоимость земельного участка составляет от 30 до 60% (иногда даже больше) общей рыночной стоимости объекта. Тщательно изучите эту важную составляющую. Прежде всего разметьте участок и обойдите его границы. Сделайте все замеры. Вы должны знать точные размеры своего участка и представлять его визуально.

Правила зонирования и землепользования

Как вы узнали из главы 8, существуют десятки правил зонирования и землепользования, регулирующих использование недвижимости. Знание всех юридических тонкостей откроет перед вами множество перспективных возможностей. Либо наоборот, эти законы могут стать несокрушимым барьером на пути ваших грандиозных планов. Изучите эти законы во всех деталях, не довольствуясь лишь широкой классификацией зонирования (жилое, коммерческое, промышленное, сельскохозяйственное и т. д.).

Оценка рыночной стоимости может как учитывать, так и не учитывать, насколько данный объект соответствует правилам зонирования и строительным нормам. Но ни один акт ничего не говорит о том, как извлечь преимущество из данных законодательных норм (включая изменение зонирования) с тем, чтобы придать недвижимости дополнительную ценность.

Коммунальные удобства

Вопреки представлениям городских жителей, далеко не все объекты недвижимости снабжены необходимыми коммунальными удобствами. Один мой знакомый, не имеющий опыта инвестирования, приобрел дом, даже не подозревая о том, что в доме отсутствует канализация. При прочих равных условиях отсутствие коммунальных удобств значительно снижает стоимость недвижимости.

Не повторяйте подобной ошибки. Проверьте газо- и водоснабжение, канализацию, электрику, системы безопасности, наличие Интернета. Хотя в актах оценки редко упоминаются коммунальные расходы, они могут оказать существенное влияние на общую стоимость объекта. Поэтому, кроме наличия коммунальных удобств, вам следует проверить уровень коммунальных расходов. Для этого стоит обратиться в коммунальные компании, обслуживающие данный объект.

Жилые удобства

Жилые удобства подразумевают не только коммунальные удобства, но и пешеходные дорожки, ландшафтные объекты, бассейны, теннисные корты, ограждения, подвалы, подсобные помещения, бытовые приборы, террасы, внутренние дворики, веранды, подъездные пути, гаражи и прочее. Для оценки недвижимости необходимо оценить качество всех дополнительных удобств как внутри, так и вне здания.

Следует также обратить внимание на метраж, количество комнат, наличие встроенных шкафов, архитектурный план и дизайн, экономичность энергопотребления, звуко- и термоизоляцию, качество окон, возраст и физическое состояние недвижимости. Каждая из этих деталей может существенно повлиять на стоимость недвижимости. Кроме того, все дополнительные удобства следует учитывать при любом из трех основных способов оценки стоимости.

Методы оценки стоимости

Для того чтобы наиболее объективно оценить рыночную стоимость недвижимости, можно применить три параллельных способа оценки:

1. Метод сравнительных продаж. В этом случае сравниваются характерные особенности и стоимость аналогичных объектов (см. рис. 14.2).

Рис. 14.2. Метод сравнительных продаж

2. Метод сравнительных затрат. Следует подсчитать, во что бы вам обошлась постройка аналогичного здания при сегодняшнем уровне цен (плюс стоимость земельного участка), а затем из полученной цифры вычесть сумму начисленного износа (амортизации) (см. рис. 14.3).

3. Метод сравнительных доходов. Данный метод оценки капитализирует чистый арендный доход и переводит его в оценку рыночной стоимости (см. рис. 14.4).

Рис. 14.3. Метод сравнительных затрат

Примечание: Как уже упоминалось ранее, метод сравнительных затрат может также помочь определить тенденцию будущего изменения цен на недвижимость. (Смотрите далее применение данного подхода к оценке коммерческой недвижимости).

После того как вы определите рыночную стоимость при помощи каждого из этих методов, вы узнаете предельные значения цен и сможете получить объективную оценку стоимости вашего объекта (см. рис. 14.5). Метод сравнительных продаж целесообразен для оценки особняков, кооперативных домов и кондоминиумов, тогда как метод сравнительного дохода лучше применять для оценки многоквартирных домов, офисных зданий и торговых центров. Метод сравнительных затрат чаще всего применяют для проверки цифр, полученных другими способами.

Рис. 14.4. Метод капитализированного дохода

Помните: если собственность продается существенно дороже, чем сумма затрат на возведение нового здания, застройщики в массовом порядке приступают к строительству. К сожалению, этот способ получения высоких прибылей часто дает осечку, когда предложение новых объектов временно превышает спрос на них.

Рис. 14.5. Три подхода к оценке рыночной стоимости

Чтобы избавиться от непроданной (либо не сданной в аренду) собственности, застройщики резко снижают цены и уровень арендной платы, предлагая покупателям (арендаторам) многочисленные уступки (финансирование по сниженному проценту, двухмесячное освобождение от арендной платы, 99 долларов на переезд и т. д.). И напротив, если собственность продается существенно дешевле, чем сумма затрат на возведение нового здания (экономический спад либо избыточное предложение), застройщики покидают рынок. Но рано или поздно рост экономики приводит к созданию новых рабочих мест и повышению доходов. Избыток предложения ликвидируется. Новые покупатели и арендаторы вступают в конкуренцию за обладание вакантной недвижимостью, объем которой стремительно тает. Цены и арендная плата начинают расти.

Поэтому разумные инвесторы всегда отслеживают стоимость возведения новых зданий, доходы строителей, льготы при покупке (аренде) недвижимости и прочие рыночные тенденции. И снова я подчеркиваю: оценивая прошлое и настоящее, не забывайте смотреть в будущее.

Метод сравнительных продаж

Вернемся теперь к рис. 14.1, где содержится информация, используемая для проведения оценки.

Метод сравнительных продаж лучше всего работает в том случае, когда вы тщательно исследуете и отмечаете все характерные особенности рассматриваемого объекта и тех объектов, с которыми проводите сравнение. Вот почему я советую внимательно приглядываться ко всем объектам, выставляемым на продажу в интересующем вас районе. Составьте подробное описание всех характерных особенностей этих объектов. Сделайте фотоснимки. Запишите свои замечания и комментарии. В итоге у вас появится большой список объектов, предназначенных для сравнения.

Кроме того, отслеживая продажи недвижимости в вашем районе, вы узнаете, какие особенности жилья имеют наибольшую привлекательность для арендаторов и покупателей, что продается быстрее всего и что имеет наибольшую цену. Обладая глубоким знанием рынка, вы всегда сможете определить собственность, которая продается ниже своей рыночной цены. Если же вам будет недоставать подобных знаний, вы легко можете упустить выгодный вариант.

Знание фактов поможет делать обоснованные предложения о покупке (продаже) недвижимости. Аргументация, подкрепленная фактами, выглядит гораздо более убедительно, чем простое заявление: «Вот мое предложение. Вы можете его либо принять, либо отвергнуть».

А теперь рассмотрим метод сравнительных продаж более подробно. Как вы могли сами убедиться, предлагаемая форма оценки (см. рис. 14.1) не оставляет места для подробных разъяснений и критического сравнения. Это одна из причин, по которым профессиональные оценщики часто делают ошибочные заключения. Образно говоря, они пишут картину грубой кистью, упуская детали, имеющие большое значение.

Более того, вы удивитесь, но это правда: оценщики почти никогда не бывают внутри тех объектов, с которыми проводят сравнение. В лучшем случае они получают информацию из вторых рук — от торговых агентов, проводивших сделки с этими объектами. Но чаше всего (и в этом я убеждался неоднократно) оценщики просто игнорируют все различия между рассматриваемым объектом и объектами, с которыми проводится сравнение. Они даже не знают о существовании каких-либо различий.

По этим и другим причинам ни я, ни Дональд Трамп никогда не полагаемся на мнение официальных оценщиков. Мы смотрим, слушаем, анализируем и делаем собственные выводы. Вы должны поступать точно так же.

Взаимное расположение сравниваемых объектов

Как правило, чем ближе расположены сравниваемые объекты, тем точнее будет сравнение. (В идеале подобные объекты должны совпадать по всем параметрам.) Но часто получается так, что оценщики сравнивают дома, находящиеся слишком далеко друг от друга.

Что значит «слишком далеко»? Это любое расстояние, которое относит объекты к разным зонам привлекательности. Это может быть даже другая сторона улицы, а также другой школьный район либо другое расстояние от метро или от остановок общественного транспорта. Всегда проверяйте выбор оценщика. Действительно ли сравнимы места расположения объектов? Все ли совпадает в окрестностях сравниваемых объектов?

Цена продажи и цена за квадратный фут

Обычно инвесторы и залоговые кредиторы предпочитают, чтобы рассматриваемые объекты оценивались на 10-20% ниже, чем верхняя граница стоимости аналогичных объектов в данном районе. Собственность, чья цена лежит ниже средней «вилки» цен, обладает большей ликвидностью.

Кроме того, если вы не сумели найти полных аналогов вашему объекту (что весьма вероятно), выбирайте дома, которые явно превосходят ваш, а также дома, которые явно не дотягивают до вашего. Подобным образом вы сможете установить «вилку» цен. Если же ваш дом выделятся среди всех остальных домов района в лучшую или худшую сторону, будет довольно затруднительно определить верхнюю и нижнюю границу его стоимости.

Предположим, что дома более высокого качества продавались недавно по цене от 450 тыс. до 475 тыс. долларов. Дома, худшие вашего, продавались в пределах от 400 тыс. до 420 тыс. долларов Определив «вилку», вы можете сказать, что ваш дом стоит от 425 тыс. до 445 тыс. долларов.

Как мы уже подчеркивали ранее, хорошим практическим способом определения стоимости служит цена за один квадратный фут. Чтобы рассчитать цену за квадратный фут (ц. к. ф.), просто разделите цену продажи (минус уступки, если таковые существуют) на общую жилую площадь здания. (Не включайте сюда гаражи, подвалы, чердаки, подсобные помещения и т. п.). Предположим, что дом продается по цене 380 тыс. долларов и содержит 1 843 квадратных фута жилого пространства:

ц.к.ф. = $380 тыс./1 843 ц.к.ф. = $206.

Цена за квадратный фут дает приблизительную точку отсчета, но, как вы уже поняли, никогда не говорите последнего слова, пока не изучите и не оцените все характерные особенности объекта.

Источники данных и способы их проверки

Лишь в очень редких случаях оценщики самостоятельно осматривают объекты, которые выбрали для сравнения. Чаще всего они изучают архивные данные, информацию служб множественного листинга или пользуются данными агентов по торговле недвижимостью. Хотя никакой оценщик не сможет работать без использования вторичных данных, всегда проводите независимую проверку этой информации. Вторичные данные могут послужить источником ошибочных заключений.

Введение поправок

Оценочная форма, приведенная на рис. 14.1, содержит перечень характерных особенностей объекта. Поскольку невозможно найти два полностью аналогичных объекта, оценка стоимости требует введения «поправок» к стоимости сравниваемых объектов в зависимости от того, какими характерными особенностями они обладают.

Другими словами, процесс введения поправок отвечает на вопрос: «По какой цене продавался бы этот объект, если бы его характеристики полностью совпадали с особенностями нашего объекта?». Чтобы ответить на этот вопрос, вы должны сопоставить и сравнить все особенности двух объектов — пункт за пунктом. Если наблюдается полное совпадение характеристик, поправок вносить не нужно.

Если в каком-то пункте посторонний объект превосходит ваш, оценочная стоимость данной характеристики должна вычитаться из цены продажи этого объекта. И наоборот, если ваш дом превосходит объект сравнения в какой-то характеристике, оценочная стоимость данной характеристики должна прибавляться к цене продажи этого объекта. Действуя подобным образом, вы получите гораздо более объективную оценку стоимости сравниваемых объектов.

В табл. 14.1 мы иллюстрируем процесс внесения поправок на простом примере.

В первом варианте продавец берет на себя 90% ОКС при 6,5% годовых. В то же время инвестиционное финансирование обычно требует 75% ОКС при 7,5% годовых. Без этой финансовой уступки первый продавец назначил бы цену на 11 250 долларов ниже фактической. Поэтому данная сумма должна быть вычтена из цены продажи.

Таблица 14.1. Процесс внесения поправок (отдельные характеристики)

	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3
Цена продажи, тыс. $
Характеристики
Уступки продавца, тыс. $	Аналогия		Аналогия
Финансовые уступки, тыс. $		Аналогия	Аналогия
Дата продажи, тыс. $	Аналогия		Аналогия
Расположение, тыс. $	Аналогия	Аналогия
Архитектурный план (дизайн), тыс. $	Аналогия		Аналогия
Гараж, тыс. $		Аналогия
Бассейн, внутренний дворик, терраса, тыс. $			Аналогия
Цена с учетом поправок, тыс. $

Ниже мы приведем объяснение прочих поправок.

Вариант 1. Гараж (+$8 250). Наш объект включает в себя просторный гараж на две машины, тогда как вариант 1 предлагает небольшой гараж для одной машины. Если бы объект № 1 имел такой же гараж, как наш объект, его стоимость возросла бы на 8 250 долларов.

Вариант 1. Бассейн, внутренний дворик и терраса (–$6 750). Вариант 1 превосходит наш объект по этим параметрам, поскольку у нас отсутствует терраса и внутренний дворик. Без этих особенностей объект № 1 стоил бы на 6 750 долларов дешевле.

Вариант 2. Дата продажи (+7 500 долларов). Рыночная цена предполагает сравнение в настоящий момент. Поскольку объект № 2 был продан шесть месяцев назад в условиях растущего рынка, сегодня он стоил бы на 7 500 долларов дороже.

Вариант 2. Уступки продавца (–7 500 долларов). Цена продажи 213 440 долларов включает в себя стоимость ручной драпировки, стиральной машины, сушильной камеры и подсобного помещения для хранения вещей. Поскольку подобные элементы обычно не включаются в стоимость дома, из цены продажи следует вычесть стоимость данных элементов.

Вариант 2. Архитектурный план (дизайн) (+3 750 долларов). В отличие от нашего дома этот вариант не имеет удобного прохода из гаража в кухню. Гараж находится под домом, поэтому подниматься в кухню приходится по наружной лестнице. Имей этот дом боле удобное сообщение между кухней и гаражом, его цена возросла бы на 3 750 долларов.

Вариант 3. Расположение (–15 000 долларов). Этот дом расположен в конце улицы, а земельный участок граничит с лесным массивом. Что касается нашего дома, то он стоит в середине шумной улицы и своим участком граничит с участком соседа. Если бы объект № 3 не располагался столь удачно, он стоил бы на 15 тыс. долларов дешевле.

После внесения поправок по каждой из характеристик вы должны сложить все числа в колонках. Полученный результат даст вам ответ на вопрос: «Сколько стоил бы данный объект, если бы являлся точной копией нашего объекта?». Вы можете спросить: «Каким образом я могу оценить каждую из поправок в долларовом выражении?». Это сложный вопрос, и на него не существует простого ответа. Умение здесь приходит с опытом, после того как вы проанализируете множество самых разнообразных сделок. На это могут уйти месяцы и даже годы. Вы можете также воспользоваться советами опытных агентов и оценщиков.

Но даже при отсутствии опыта вы должны критически воспринимать все оценки, сделанные профессионалами. Задавайте вопросы. Исследуйте их выводы. Проверяйте все факты. Осматривая различные объекты недвижимости, учитесь распознавать их характерные особенности. Помните, что ваша задача — это не только оценка рыночной стоимости объекта. Вы должны думать о том, как придать этому объекту дополнительную ценность.

История продаж (трансфертов)

В конце 1980-х годов некоторые рынки недвижимости потерпели крах. Это привело к банкротству многие банки и ссудосберегательные ассоциации. В дальнейшем выяснилось, что эти рынки были основательно заражены вирусом мошенничества и спекуляции. Вследствие этого финансовые учреждения обязывают оценщиков исследовать всю историю продаж тех объектов, под покупку которых выдается ссуда, а также историю продаж домов, с которыми сравниваются эти объекты.

Если недвижимость продается часто и по все более возрастающей цене, это свидетельствует о том, что данный рынок близится к спаду. Когда регулятивные органы обнаруживают подобные признаки, они заставляют кредиторов ужесточить свои кредитные стандарты и призывают оценивать залоговые объекты более осторожно.

Вы также должны внимательно отслеживать подобные тенденции. Но если вы все же решите сыграть в эту рискованную игру, помните, что здесь решающим фактором является время. Ваше чувство времени будет залогом успеха. (Здесь я обращаюсь преимущественно к тем, кто решил сыграть на скорой перепродаже и не собирается вносить улучшений в приобретаемую недвижимость.)

Стоимость, рассчитанная методом сравнительных продаж

После того как вы сравнили все уступки, даты продажи, характерные особенности и трансфертные истории, вы можете вынести компетентное суждение по поводу рыночной стоимости вашего объекта. Хотя многие люди и заявляют, что им прекрасно известны цены на недвижимость, только тщательная методология и точные данные могут дать уверенность для того, чтобы действовать быстро (при необходимости) и без излишнего риска.

Метод сравнительных затрат

Хотя для оценки стоимости далеко не всегда используются методы затрат и доходов, вы, будучи инвестором, должны уметь использовать различные подходы к оценке недвижимости.

Рассчитайте затраты на строительство нового дома

Чтобы понять методологию затратного подхода, вернемся к нижней части рис. 14.1. Во-первых, вы должны рассчитать затраты на возведение нового здания, исходя из стоимости постройки одного квадратного фута жилья в вашем районе.

Затраты на строительство определяются размерами и качеством дома. Убедитесь, что вы учли все дополнительные удобства и элементы роскоши (например, хрустальные люстры, высококачественные ковровые покрытия, бытовые приборы Subzero , сантехнику Kohler, сауну и т. д.) и включили их стоимость в общую стоимость дома.

Вычтите износ (амортизацию)

После того как вы рассчитали затраты на возведение нового здания при сегодняшних ценах на строительство, вы должны учесть три вида амортизации: 1) физическую, 2) функциональную и 3) экономическую (внешнюю). Старые здания обычно дешевле новых, поскольку за время своей эксплуатации они подверглись физическому износу. На них оказала воздействие погода и прочие факторы, в том числе возможная неправильная эксплуатация. Потертые ковры, выцветшая краска, треснутые панели, проржавевшие трубы и протекающие крыши — все это снижает стоимость здания. Насколько? Здесь необходим соответствующий метод оценки. Чтобы указать конкретную цифру, оцените степень износа в процентах. В некоторых случаях степень износа может достигать 70%. Есть и другой метод: оцените, во что обойдутся ремонтные работы по приведению дома в надлежащее состояние.

После оценки физического износа следует оценить функциональную амортизацию. В отличие от износа вследствие длительной эксплуатации функциональная амортизация подразумевает снижение стоимости вследствие морального устаревания стенных покрытий, архитектурного плана, систем электропроводки, цветовых решений, дизайна и т. д. Физически дом может быть в прекрасном состоянии, но его моральный износ уже начинает отвращать потенциальных жильцов и покупателей.

Здание Бонвит Теллер пережило само себя. Оно полностью устарело функционально. Земельный участок, занимаемый этим зданием, можно было бы использовать гораздо более эффективно.

Внешняя амортизация связана с тем, что сегодняшний способ использования данного объекта уже не является наиболее выгодным. Предположим, что вы нашли хорошо сохранившееся жилое здание в районе, который превратился в преимущественно коммерческий. Зонирование района изменилось. Более чем вероятно, что основную часть стоимости объекта теперь составляет стоимость земельного участка. Если кто-либо купит «здание», он тут же снесет его и построит на этом месте новый торговый или офисный центр. Подобный же принцип применим и в тех случаях, когда район становится все более престижным и хорошие дома с тремя спальнями и двумя ванными комнатами площадью 2 тыс. кв. футов сносятся, а на их месте строятся дома площадью 6 тыс. кв. футов стоимостью 2 млн долларов и выше.

Экономически устаревшая недвижимость именуется недвижимостью «под снос». Но помните, что термин «под снос» может подразумевать как ветхое строение, так и хорошо сохранившееся здание. Когда вы покупаете недвижимость «под снос», платите только за земельный участок за вычетом расходов на снос здания и вывоз строительного мусора.

Стоимость земельного участка

Чтобы оценить стоимость земельного участка, найдите пустой схожий участок, проданный в последнее время, либо аналогичный участок, купленный вместе со зданием «под снос». Оценивая схожие участки, сравнивайте их характерные особенности, такие как размер, границы, общий вид, топографию, законодательные нормы, относящиеся к использованию этих участков, нормы подразделения и прочие особенности, на которые обычно обращают внимание покупатели.

Рыночная стоимость, оцененная методом сравнительных затрат

Как можно видеть из формы оценки, приведенной на рис. 14.1, расчет рыночной стоимости состоит из трех шагов. Первый шаг — это оценка затрат на возведение нового здания, аналогичного имеющемуся. Второй шаг — определение износа в денежном выражении и вычет этой цифры из суммы затрат. Третий шаг — к полученному результату приплюсовывается стоимость земельного участка. Поскольку все три необходимые цифры можно оценить лишь приблизительно, данный подход не дает определенного ответа на вопрос о фактической стоимости объекта. Но эта методика помогает определить рыночные тенденции, а также дает проверочную цифру, которую можно сравнить с цифрами, полученными методом сравнительных продаж и методом сравнительного дохода.

Метод сравнительных доходов (МСР)

Сразу под разделом «Метод сравнительных затрат» оценочной формы (рис. 14.1) находится раздел «Метод сравнительных доходов». Данный подход основан на технике оценки, именуемой мультипликатором суммарной ренты (МСР).

Чтобы рассчитать рыночную стоимость при помощи МСР, вы должны узнать суммарный уровень месячной арендной платы и цену продажи аналогичных зданий. Допустим, что вы собрали сведения о трех зданиях, сдающихся в аренду. Первое здание расположено по адресу: 214 Джексон, суммарная ежемесячная рента составляет 1 250 долларов, цена продажи — 220 тыс. долларов. Второе здание находится по адресу 312 Линкольн, суммарная ежемесячная рента составляет 1 350 долларов, цена продажи — 247 тыс. долларов. Третье здание расположено по адресу 107 Адамс, суммарная ежемесячная рента равна 1 175 долларов, цена продажи — 210 тыс. долларов. Теперь вы можете подсчитать МСР для каждого из этих объектов:

МСР = Цена продажи / Ежемесячная рента

Если дом, который вы оцениваете, приносит ежемесячную ренту в 1 125 долларов, рассчитайте «вилку» его стоимости следующим образом:

«Вилка» стоимости дома, который вы оцениваете

	Ежемесячная рента, $	Стоимость, тыс. $

Таким образом, стоимость вашего объекта находится в пределах от 215 600 до 224 175 долларов.

Поскольку метод МСР не учитывает прямо всевозможные уступки, характерные особенности объектов, их месторасположение, уровень эксплуатационных расходов, это всего лишь техника грубой оценки рыночной стоимости. Но многие инвесторы используют эту методику для получения базовой цифры, от которой можно будет отталкиваться при проведении дальнейшего анализа. Подобно методу сравнительных продаж метод МСР лучше всего работает в тех случаях, когда сравниваются близко расположенные сходные объекты.

Цифры МСР, приведенные в данном примере, не обязательно соответствуют значениям МСР для вашего города. Даже в одном городе эти цифры могут очень различаться от района к району. В Сан-Диего значение РСМ для особняков в районе Ла Джолла превышает 400, в Клермонте оно находится в пределах от 250 до 400, в Нэшнл Сити значение МСР не превышает 200. Даже в пределах одного района МСР для особняков выше, чем для кондоминиумов. Как и при любом другом способе оценки, пользуйтесь данными по тому району, в котором располагается оцениваемый объект.

Собственность в престижном районе может стоить очень дорого. Дешевая недвижимость в отдаленном районе также не является самым удачным способом вложения денег. Но вы всегда должны знать истинную стоимость того, что покупаете. Никогда не платите за объект больше его истинной стоимости.

Согласование оценок

После проведения оценки объекта всеми тремя методами вы должны проанализировать полученные результаты в зависимости от того, как намереваетесь использовать данный объект. Как мы уже отмечали, для оценки особняков на одну семью лучше всего подходит метод сравнительных продаж. Но для недвижимости, которую вы намереваетесь использовать для получения дохода, методы сравнительных продаж и сравнительного дохода несколько отличаются от описанных ранее (хотя базовые принципы остаются неизменными).

Оценка доходной (коммерческой) недвижимости

Чтобы вкратце проиллюстрировать методику оценки доходной недвижимости, рассмотрим в качестве примера многоквартирный комплекс Королевская Терраса. В комплекс входят 38 квартир площадью 550 кв. футов каждая. Здание находится в городе Мидлтон, штат Айова, — относительно недорогом районе Среднего запада со стабильной экономикой и стабильной нехваткой рабочих мест, доходов и населения.

Изучив все характерные особенности и местоположение Королевской Террасы, вы подыскали в этом районе два схожих объекта, которые были проданы в течение прошедших шести месяцев. Вот краткое описание этих объектов.

2735 Клен (Сравнение № 1)

25-летнее здание содержит 33 квартиры. Внутри здание выглядит более потрепанным, чем Королевская Терраса, но по общему состоянию и конструкции эти объекты достаточно схожи. Впрочем, есть один существенный недостаток: Клен расположен рядом с новой средней школой. В настоящее время квартиры сдаются за 285 долларов в месяц. Площадь каждой квартиры — 525 кв. футов. Судя по информации, полученной от менеджера здания, процент свободных квартир стабильно держится на отметке 4%, а эксплуатационные расходы составляют 52% арендной платы. Из архивных документов и разговоров вы узнали, что здание было продано с первоначальным взносом 20% и залоговым кредитом на 25 лет под 7% годовых. Цена продажи составила 506 700 долларов.

1460 Вяз (Сравнение № 2)

Зданию 16 лет. 40 квартир. Конструкция более совершенна, чем у Королевской Террасы, а само здание находится в двух кварталах от парка, где есть теннисные корты, бассейн и площадка для гольфа на девять лунок. Сегодня квартиры сдаются за 315 долларов в месяц, и площадь каждой квартиры — 550 кв. футов. Пустует в среднем 4% квартир, а эксплуатационные расходы составляют 49% от суммы арендной платы. Архивные данные сообщают, что покупка здания финансировалась с ОКС, равным 80%, на 30 лет под 6,75% годовых. Цена продажи составила 772 400 долларов.

Кроме сбора этих данных вы проконсультировались у Marshall and Swift и узнали, что строительство подобного здания обойдется сегодня в 72 долларов за один кв. фут.

У бухгалтера Королевской Террасы вы получили информацию о доходах и расходах за календарный год до 31 декабря прошлого года.

МСР

Техника МСР используется для оценки доходной недвижимости примерно таким же образом, как и для оценки домов, сдаваемых в аренду, и квартир, входящих в кондоминиумы. Выбрав объекты для сравнения, вы определяете мультипликатор суммарного дохода. Затем умножаете эту цифру на сумму потенциального дохода, который вы ожидаете получать от своего объекта. Разница в том, что для оценки домов, сдаваемых в аренду, и квартир, входящих в кондоминиумы, вы рассчитываете мультипликатор на базе ежемесячной ренты, а для многоквартирных домов — на базе ежегодного дохода. Заметьте, что в нашем примере объекты, выбранные нами для сравнения, имеют МСР, равный 4,49 (506 700/112 860) и 5,10 (772 400/151 20). Если вы решите установить для Королевской Террасы значение МСР, равное 4,75, стоимость вашего объекта составит:

4,75 × $134 520 = $638 970.

Техника МСР широко используется в отдельных областях для оценки некоторых типов многоквартирных зданий. Но в целом покупатели не придают этой технике такого же значения, как методу прямой капитализации дохода. Если только сравниваемые объекты не являются полностью аналогичными, техника МСР не дает достаточно надежного результата оценки. Кроме того, покупатели редко используют МСР для оценки стоимости офисных зданий, торговых центров и других типов доходной недвижимости. Вследствие широкого разброса условий аренды и особенностей различных объектов метод МСР не учитывает многих важных факторов. Тем не менее МСР — это один из инструментов оценки, который неплохо работает в некоторых конкретных обстоятельствах.

Капитализация дохода

Еще один способ оценки многоквартирных (и не только) домов — это метод прямой капитализации дохода. Вспомните формулу, которую мы уже приводили:

где С — это стоимость объекта, ЧОД — чистый операционный доход, а Н — норма капитализации, которую обычно требуют владельцы аналогичной доходной недвижимости.

Таким образом, если чистый операционный доход, который должна приносить Королевская Терраса, будет составлять 63 174 долларов при норме капитализации, равной 0,096, стоимость объекта можно вычислить по формуле:

С = 63 174/0,096, С = $658 062.

Конечно, мы оставили без ответа вопрос: «Из каких соображений рассчитывается чистый операционный доход и норма капитализации?». Сейчас рассмотрим этот вопрос более подробно.

ЧОД

Инвесторы рассчитывают ЧОД как ежегодный ожидаемый доход от сдачи недвижимости в аренду минус потери на пустующих квартирах, эксплуатационные расходы, налоги на недвижимость и страховые выплаты.

Однако, как и в примере с Королевской Террасой, многие непрофессиональные инвесторы (а также многие бухгалтеры) не знают, каким образом следует рассчитывать ЧОД для целей капитализации дохода.

Кроме того, многие искушенные владельцы доходной недвижимости переоценивают свои арендные доходы и недооценивают потери за счет пустующих квартир и эксплуатационных расходов. Оперируя искаженными цифрами доходов и расходов, они пытаются убедить покупателей в том, что их собственность стоит дороже, чем это есть на самом деле .

Таким образом, покупая недвижимость у профессионала или у любителя, будьте одинаково начеку. Никогда не принимайте на веру те цифры, которые вам предлагают. Вместо этого рассчитайте ЧОД самостоятельно, опираясь на собственные исследования и знание рынка.

Сейчас мы попробуем реконструировать отчет о доходах и расходах, представленный владельцем Королевской Террасы (таблицы 14.2 и 14.3). Подобная реконструкция должна точнее определить чистый операционный доход, который можно ожидать от этого объекта в будущем году при условии компетентного управления.

Реконструкция дохода. Прежде всего заметьте, что для подсчета валового дохода мы использовали среднерыночный уровень арендной платы и среднерыночный процент вакансий (пустующих квартир). Эти цифры могут не совпадать с фактическими цифрами для каждого конкретного объекта. Чтобы найти наиболее приемлемые показатели арендных доходов и вакансий, рассмотрите соответствующие показатели для аналогичных объектов, расположенных в интересующем вас районе. Проанализируйте текущее состояние рынка. Пересчитав предполагаемый доход, займитесь анализом расходов.

Менеджмент и реклама. В отчете, представленном владельцем, не учитываются расходы на менеджмент и рекламу. Владелец сам управляет своим зданием, и, поскольку арендная плата сравнительно невысока, сообщения о наличии свободных квартир распространяются преимущественно «из уст в уста». Однако новому владельцу следует предусмотреть расходы как на профессиональный менеджмент, так и на рекламу.

Таблица 14.2. Отчет о доходах и расходах, представленный владельцем Королевской Террасы

Фактическая сумма арендной платы , тыс. $
Страховка (трехлетний полис), тыс. $
Налог на недвижимость (выплачен 8/2/86 за 1985 год), тыс. $
Зарплата смотрителя, тыс. $
Газ и электроэнергия, тыс. $
Вода и канализация, тыс. $
Вывоз мусора, тыс. $
Проценты по закладной, тыс. $
Амортизация, тыс. $
Чистый доход, тыс. $

Страховые выплаты и налоги на недвижимость. Владелец преувеличил свои расходы по страховке, поскольку в годовом отчете указал сумму выплат сразу за три года. Поэтому данная сумма должна быть уменьшена в три раза — с 19 200 до 6 400 долларов. Нам также пришлось пересмотреть сумму налога. Во-первых, новая продажная цена объекта наверняка возрастет, и это повлечет за собой возрастание налоговых выплат.

Таблица 14.3. Реконструированный отчет о доходах и расходах

Валовой потенциальный доход (38 × 12 × $295), тыс. $
Потери на пустующих квартирах / 4%, тыс. $
Действительный валовой доход (123,120), тыс. $
Менеджмент (0), тыс. $
Страховка (19,200), тыс. $
Налог на недвижимость (3,682), тыс. $
Зарплата смотрителя (12,000), тыс. $
Газ и электроэнергия (16,590), тыс. $
Вода и канализация (3,200), тыс. $
Вывоз мусора (1,847), тыс. $
Прочие расходы, тыс. $
Суммарные расходы, тыс. $
Чистый операционный доход, тыс. $

В этом городе оценщики обычно опираются на данные предыдущих оценок, но если сделка должна пройти регистрацию в округе, производится переоценка. Кроме того, совет округа значительно повысил ставку налогообложения, поэтому в следующем году пришлось бы платить более высокий налог даже без переоценки.

Коммунальные услуги, уборка и т. д. Что касается коммунальных услуг и вывоза мусора, вы должны связаться с компаниями, предоставляющими эти услуги. Но основе их данных вы сможете рассчитать свои расходы на следующий год. Зарплата смотрителя подверглась сокращению вследствие того, что некоторые из его обязанностей лягут на фирму, которая будет осуществлять управление зданием.

В свое время владелец здания самостоятельно производил некоторые ремонтные работы. Поскольку новый покупатель приобретает Королевскую Террасу в качестве объекта инвестиций, а не объекта личной занятости, эту статью расходов следует значительно увеличить.

Ремонт и содержание. Владельцы недвижимости обычно недооценивают расходы, связанные с содержанием здания и заменой изношенных элементов (ковровые покрытия, крыша, бытовые приборы и т. д.). Поэтому мы увеличили эту статью расходов до более объективного уровня.

Прочие расходы. Заметьте, что в последнем пункте мы добавили 2 тыс. долларов на прочие расходы. Этот пункт включает в себя затраты на судебные издержки, уборку помещений, покупку отделочных материалов (краска, обои) и т. д. Но мы не включили в список расходов проценты по закладной и амортизацию. Хотя эти расходы и неизбежны, их не учитывают при расчете чистого операционного дохода.

ЧОД. После реконструкции всех доходов и расходов можно видеть, что чистый операционный доход от Королевской Террасы на следующий год ожидается в сумме 63 174 долларов.

Определение нормы капитализации

Обычно инвесторы и оценщики определяют нормы капитализации по среднерыночному уровню. Например, чтобы определить норму капитализации для Королевской Террасы, можно подсчитать эту норму для объектов Клен и Вяз (таблица 14.4). Для Клена, который находится в несколько худшем состоянии (на пять лет старше, более изношен и располагается рядом с автомагистралью), покупатель установил норму капитализации 9,8%. Объект Вяз (лучшее месторасположение, меньший возраст и финансирование под 6,75% годовых) получил норму 9,2%. Учитывая эти факты, какую норму капитализации следует установить для Королевской Террасы?

Во-первых, мы видим, что это значение, вероятнее всего, будет лежать в пределах от 0,092 до 0,098. Причина состоит в том, что инвесторы, при прочих равных условиях, предпочитают более новые здания. Они полагают, что новое здание подвержено меньшему количеству рисков, чем старое. Инвесторы также считают, что новое здание будет дольше приносить доход и представит больше возможностей для повышения арендной платы. Поскольку Королевская Терраса по своим параметрам находится между Кленом и Вязом, ее норма капитализации также должна представлять собой нечто среднее.

Теперь, продолжая наш анализ, мы должны определить, к чему ближе находится Королевская Терраса — к Вязу или Клену?

Взвесив и рассмотрев все совпадения и различия, какую норму капитализации мы выберем? Нам нужна конкретная цифра.

Как насчет 0,096? Как и любое решение, связанное с оценкой стоимости, выбор нормы капитализации определяется не только фактами, но и заключениями, которые мы делаем на основе этих фактов. Помните, что не существует двух одинаковых объектов, двух одинаковых покупателей и ни один человек не владеет полной рыночной информацией. Здесь мы предположили, что Королевская Терраса все-таки ближе к Клену. Кроме того, финансирование нашей сделки будет производиться, скорее всего, под 7%, а не под 6,75% годовых. Поэтому мы в итоге останавливаем свой выбор на цифре 0,096.

Метод прямой капитализации

Заключительный шаг данного метода оценки состоит в том, чтобы обратить ЧОД в сумму капитала. В нашем примере мы выполняем этот шаг путем деления 63 174 доллара на 0,096. В итоге рыночная стоимость объекта, оцененная методом капитализации дохода, составит:

С = $63 174/0,096, С = $658 062.

Метод сравнительных продаж

При покупке жилых комплексов, офисных зданий или торговых центров многие инвесторы целиком полагаются на метод капитализации дохода. Тем не менее им стоит использовать и другие методы сравнительной оценки хотя бы для того, чтобы подкрепить цифру, полученную методом капитализации дохода. Можно, например, воспользоваться сравнительной стоимостью одной квартиры или одного квадратного фута жилплощади, как это показано в табл. 14.5.

Таблица 14.5. Сравнительная стоимость одной квартиры

Особенности	2735 Клен	1460 Вяз	Королевская Терраса
Физическое состояние	Немного хуже	Немного лучше
Возраст, лет
Месторасположение	Оживленное уличное движение	Рядом парк
Финансирование	80% ОКС 7% 25 лет	80% ОКС 6,75% 30 лет
Цена продажи, тыс. $
Кол-во квартир
Кол-во комнат
Общая жилая площадь, кв. футов
Стоимость одной квартиры, тыс. $
Стоимость одного кв. фута, тыс. $

Исходя из данных таблицы 14.5, мы можем оценить рыночную стоимость Королевской Террасы:

38 × $16 800 = $638 400,

20 900 × $31,50 = $658 350.

Как видим, оценка стоимости по методу сравнительных продаж подкрепляет оценку, полученную методом прямой капитализации. Конечно, ни один способ оценки не дает абсолютно точного ответа. Инвесторы опираются на разные факты и делают на их основе разные заключения. Но тщательный анализ с применением различных методов оценки поможет вам принять правильное решение.

Метод сравнительных затрат

Как видно из таблицы 14.6, метод сравнительных затрат дает оценку стоимости объекта в сумме 922 252 долларов.

Таблица 14.6. Метод сравнительных затрат: Королевская Терраса

Затраты на возведение нового здания (20 900 кв. футов × $72), тыс. $
Амортизация
Физическая, тыс. $
Функциональная, тыс. $
Экономическая, тыс. $
Стоимость за вычетом амортизации, тыс. $
Стоимость земельного участка, тыс. $
Рыночная стоимость, тыс. $

Данный подход показывает существенно более высокую рыночную стоимость. Почему? Потому что в Мидлтоне отсутствует динамично развивающаяся экономика. Расходы на строительство (которые определяются общенациональными ценами на стройматериалы) растут быстрее, нежели стоимость недвижимости в Мидлтоне.

Поэтому инвестор, который приобретет Королевскую Террасу, может не опасаться чрезмерной конкуренции со стороны новостроек. Арендная плата в новых домах будет значительно выше (это же касается и стоимости новых домов).

Таким образом, рыночный риск здесь сравнительно невелик. Кроме того, у инвестора есть возможность улучшить свою собственность и придать ей дополнительную ценность. Поскольку инвесторы не ожидают резкого взлета цен на недвижимость в Мидлтоне, они могут покупать объекты с более высокой нормой капитализации, увеличивая таким образом сумму денежных поступлений на один доллар инвестиций.

В любом случае купленная по цене 650 тыс. долларов и ниже Королевская Терраса будет довольно удачной инвестицией. Но прежде чем делать предложение о покупке, инвестору следует подсчитать коэффициент окупаемости наличных инвестиций (ОНИ) и общую окупаемость инвестиций (ООИ) — с учетом амортизации и возможного роста цен на недвижимость.

Коэффициент окупаемости наличных инвестиций

С целью иллюстрации предположим, что вы приобрели Королевскую Террасу по цене 650 тыс. долларов. Чтобы совершить покупку, вы заплатили 120 тыс. долларов наличными (20%-ный первый взнос) и взяли кредит на сумму 520 тыс. долларов (80% ОКС) на 30 лет под 7% годовых. Чтобы подсчитать ваш доход до вычета налогов (ДДВН) за первый год, необходимо вычесть годовую выплату по закладной из ожидаемого чистого операционного дохода за первый год:

Ежегодная выплата по закладной

($520,000 / 7%, 30 лет) $41 905,

ОНИ = ДДВН/ сумма наличных инвестиций,

ОНИ = $21 269/$130 000,

Таким образом, если вы не ошиблись в своих исходных предположениях, ваш коэффициент окупаемости наличных инвестиций выглядит очень неплохо. Благодаря использованию кредита вы подняли коэффициент окупаемости с 9,6 до 16,3%. В условиях сегодняшнего рынка большинство инвесторов сочло бы коэффициент окупаемости наличных инвестиций 16,3% очень привлекательным.

Общая окупаемость инвестиций

Рассчитанный выше коэффициент окупаемости наличных инвестиций не учитывает дополнительные выгоды, которые вы могли бы получить за счет амортизации и повышения цен на недвижимость. Чтобы подсчитать общую окупаемость инвестиций, вы должны спроецировать ваш годовой ДДВН на весь предполагаемый срок владения данной собственностью (скажем, на пять лет) и подсчитать наличный доход, который вы получите по истечении этого срока в случае продажи собственности.

Для иллюстрации предположим, что вследствие низкой экономической динамики Мидлтона ваш ДДВН будет расти со скоростью всего лишь 2% в год, и таким же будет рост цен на недвижимость. Через пять лет ваш остаток по закладной составит 488 343 доллара.

Сейчас мы посмотрим на таблицы 14.7 и 14.8. Во-первых, мы видим, что 2%-ный рост дает вам наличный доход от продажи через пять лет в сумме 193 427 долларов. В таблице 14.7 показан также ваш доход без роста цен (пессимистичный вариант) и при 5%-ном росте цен (оптимистичный вариант).

Используя программное обеспечение Excel (или ему подобное), вы сможете подсчитать общую окупаемость ваших инвестиций, как это показано в табл. 14.8.

При разных темпах роста цен на недвижимость ваш ожидаемый коэффициент общей окупаемости инвестиций (ООИ) будет находиться в пределах от 17,78 до 31,67%.

Конечно, табл. 14.8 представляет собой лишь упрощенный вариант подсчетов. Вы можете изменять параметры арендной платы, эксплуатационных расходов, процентов по закладной, условий кредитования, первого взноса и прочие параметры. Кроме того, вы можете подсчитать, насколько возрастет стоимость вашей недвижимости после ее усовершенствования и модернизации.

Таблица 14.7. Чистый доход от продажи при разных темпах роста цен на недвижимость

Рост цен на недвижимость, %
Цена продажи, тыс. $
Минус 5%-ные затраты на осуществление продажи, тыс. $
Минус остаток по закладной, тыс. $
Чистый доход от продажи (до уплаты налогов), тыс. $

Таблица 14.8. Расчет ООИ при условии 2%-ного роста ДДВН при различных тепах роста цен на недвижимость

	Год 0	Год 1	Год 2	Год 3	Год 4	Год 5
ДДВН, тыс. $
Нет роста цен, тыс. $
ДДВН, тыс. $
2%-ный рост цен, тыс. $
ДДВН, тыс. $
5%-ный рост цен, тыс. $

Перепробовав несколько сценариев анализа, вы можете просчитать все варианты — от самого неблагоприятного до самого удачного. Поскольку никто из нас не умеет предсказывать будущее с абсолютной точностью, знание возможных пределов не только поможет вам принимать наилучшие решения, но и позволит во всеоружии встретить времена, когда обстоятельства обернутся против вас.

1 FEMA (сокр. от Federal Emergency Management Agency) — Федеральное агентство по чрезвычайным обстоятельствам. — Примеч. пер.

2 Стоимость сравниваемых объектов может зависеть от финансовых и прочих уступок, поэтому здесь необходимо делать соответствующие поправки. Поправки не нужны, если подобные уступки являются традиционными для данного района или легко идентифицируются, поскольку характерны для любых транзакций. Специальные поправки можно вносить, сравнивая финансовые условия, предлагаемые третьей стороной, не участвующей в данной сделке. Любая поправка не должна быть механическим пересчетом долларового эквивалента уступки, а должна исходить из предполагаемой реакции рынка на предоставление подобной уступки.

3 ОКС (отношение кредит/стоимость) — процентное отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенного под этот заем имущества. — Примеч. пер.

4 При почти 100%-ной занятости квартир.

5 Данные владельца указаны в скобках. При оценке рыночной стоимости не учитываются проценты по закладной и амортизация.

6 За основу приняты средние рыночные значения для аналогичных объектов.

Задача оценки стоимости бизнеса на разных стадиях его развития не теряет своей актуальности. Предприятие представляет собой долгосрочный актив, приносящий доход и обладающий определенной инвестиционной привлекательностью, поэтому вопрос о его стоимости интересует многих, начиная от владельцев и руководства и заканчивая государственными структурами.

Чаще всего для оценки стоимости предприятия пользуются доходным методом (income approach ), ведь любой инвестор вкладывает денежные средства не просто в здания, оборудование и другие материальные и нематериальные ценности, а в будущие доходы, способные не только окупить вложенные средства, но и принести прибыль, преумножив тем самым благосостояние инвестора. При этом объем, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов играют особую роль при выборе объекта инвестиционного вложения. Несомненно, величина ожидаемого дохода относительна и подвержена огромному влиянию вероятности в зависимости от уровня риска возможной неудачи инвестирования, который тоже нужно учитывать.

Обратите внимание! Основополагающий фактор стоимости при использовании данного метода - ожидаемые в будущем доходы компании, представляющие собой определенные экономические выгоды для владельцев предприятия. Чем выше доход компании, тем больше, при прочих равных условиях, ее рыночная стоимость.

Доходный метод как нельзя лучше учитывает основную цель деятельности предприятия - получение прибыли. С этих позиций он наиболее предпочтителен для оценки бизнеса, так как отражает перспективы развития предприятия, будущие ожидания. Кроме того, он учитывает экономическое устаревание объектов, а также через ставку дисконта принимает во внимание рыночный аспект и инфляционные тенденции.

При всех неоспоримых преимуществах этот подход не лишен спорных и негативных моментов:

• он довольно трудоемкий;
• ему свойственен высокий уровень субъективизма при прогнозировании доходов;
• высока доля вероятностей и условностей, так как устанавливаются различные предположения и ограничения;
• велико влияние различных факторов риска на прогнозируемый доход;
• проблематично достоверное определение реального дохода, показанного предприятием в отчетности, причем не исключено преднамеренное отражение убытков в различных целях, что связано с непрозрачностью информации отечественных предприятий;
• сложен учет непрофильных и избыточных активов;
• некорректна оценка убыточных предприятий.

В обязательном порядке нужно с особым вниманием подходить к возможности достоверно определить будущие потоки доходов предприятия и развитие деятельности компании ожидаемыми темпами. На точность прогноза сильно влияет и стабильность внешней экономической среды, что актуально для довольно неустойчивой российской экономической ситуации.

Итак, доходный подход целесообразно применять для оценки компаний, когда:

• они имеют положительную величину дохода;
• имеется возможность составления достоверного прогноза доходов и расходов.

Расчет стоимости компании доходным подходом

Оценка стоимости бизнеса доходным подходом начинается с решения следующих задач:

1) прогноз будущих доходов предприятия;

2) приведение стоимости будущих доходов предприятия к текущему моменту.

Корректное решение этих задач способствует получению адекватных конечных результатов оценочной работы. Большое значение в ходе прогнозирования имеет нормализация доходов, с помощью которой производится элиминирование единовременных отклонений, появляющихся, в частности, в результате проведения разовых сделок, например при реализации непрофильных и избыточных активов. Для нормализации дохода используются статистические методы расчета средней, средневзвешенной средней величины или метод экстраполяции, представляющий собой продление сложившихся тенденций.

Кроме того, обязательно нужно учесть фактор изменения стоимости денег во времени - одна и та же величина дохода в настоящий момент имеет большую цену, чем в будущий период. Требует решения непростой вопрос о наиболее приемлемых сроках прогнозирования доходов и расходов компании. Считается, что для отражения свойственной отраслям цикличности для составления обоснованного прогноза нужно охватить период, равный не менее чем 5 годам. При рассмотрении данного вопроса через математическую и статистическую призму появляется стремление удлинить прогнозный период, предполагая, что большее количество наблюдений даст более обоснованную величину рыночной стоимости компании. Тем не менее увеличение прогнозного периода в пропорциональной зависимости усложняет прогнозирование значений доходов и расходов, инфляции и денежных потоков. Некоторые оценщики отмечают, что наиболее достоверным будет прогноз доходов на 1–3 года, особенно когда наблюдается нестабильность в экономической среде, так как при увеличении прогнозных периодов повышается условность оценок. Но и это мнение справедливо только для устойчиво функционирующих предприятий.

Важно! В любом случае при выборе срока прогнозирования нужно охватывать период до стабилизации темпов роста компании, а для достижения наибольшей точности конечных результатов можно разделить прогнозный период на меньшие промежуточные отрезки времени, например полугодия.

В общих чертах стоимость предприятия определяется суммированием потоков доходов от деятельности предприятия в прогнозный период, предварительно приведенных к текущему уровню цен, с добавлением стоимости бизнеса в постпрогнозный период (терминальной стоимости).

Наиболее распространены две методики оценки доходного подхода - метод капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков . Они основаны на расчетных ставках дисконтирования и капитализации, которые используются для определения текущей стоимости будущих доходов. Разумеется, в рамках доходного подхода применяется гораздо больше разновидностей методов, но в основном все они построены на дисконтировании денежных потоков.

Большую роль при выборе метода оценки играет цель проведения самой оценки и предполагаемое использование ее результатов. Оказывают влияние и другие факторы, например тип оцениваемого предприятия, этап его развития, темпы изменения доходов, доступность информации и степень ее достоверности и др.

Метод капитализации дохода (Single-Period Capitalization Method, SPCM )

Метод капитализации дохода основан на суждении, что рыночная стоимость предприятия равна текущей стоимости будущих доходов. Целесообразнее всего применять его к тем компаниям, которые уже накопили активы, имеют стабильную и предсказуемую величину текущего дохода, а темпы его роста умеренны и относительно постоянны, при этом текущее состояние дает известное представление о долгосрочных тенденциях дальнейшей деятельности. И наоборот: на этапе активного роста компании, в процессе реструктуризации или в другие моменты, когда наблюдаются значительные колебания прибыли или денежных потоков (что характерно для многих предприятий), данный метод нежелателен к применению, так как велика вероятность получить некорректный результат оценки стоимости.

Метод капитализации дохода опирается на ретроспективную информацию, при этом на будущий период, кроме величины чистого дохода, экстраполируются и другие экономические показатели, например структура капитала, ставка доходности, уровень риска компании.

Оценка предприятия методом капитализации дохода осуществляется следующим образом:

Текущая рыночная стоимость = ДП (или П чист) / Ставка капитализации,

где ДП - денежный поток;

П чист - чистая прибыль.

Обратите внимание! Достоверность результата оценки очень сильно зависит от ставки капитализации, поэтому особое внимание нужно обратить на точность ее расчета.

Ставка капитализации позволяет преобразовать значения прибыли или денежного потока за конкретный период времени в показатель стоимости. Как правило, она выводится из коэффициента дисконтирования:

Ставка капитализации = D – Т р,

где D - ставка дисконта;

Т р - темпы роста денежного потока или чистой прибыли.

Понятно, что коэффициент капитализации чаще всего меньше ставки дисконта для одной и той же компании.

Как видно из представленных формул, в зависимости от того, какая величина капитализируется, в расчет принимается ожидаемый темп роста денежного потока либо чистой прибыли. Безусловно, для разных видов дохода ставка капитализации будет различаться. Поэтому первоочередной задачей при реализации данного метода становится определение того показателя, который будет капитализирован. При этом может быть спрогнозирован доход на следующий после даты оценки год или определен средний размер дохода, рассчитанный с использованием ретроспективных данных. Поскольку чистый денежный поток полностью учитывает операционную и инвестиционную деятельность предприятия, чаще всего его и используют в качестве базы для капитализации.

Итак, ставка капитализации по своей экономической сущности близка к коэффициенту дисконтирования и сильно взаимосвязана с ним. Ставка дисконта также используется для приведения к настоящему моменту времени денежных потоков будущего периода.

Метод дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash-Flows, DCF )

Метод дисконтирования денежных потоков позволяет учитывать риски, сопряженные с получением ожидаемого дохода. Использование данного метода будет обоснованным, когда прогнозируется значительное изменение будущих доходов как в большую, так и в меньшую сторону. Кроме того, в некоторых ситуациях исключительно этот метод является применимым, например расширение деятельности предприятия, если на момент оценки оно работает не на всю производственную мощность, однако намеревается ее увеличивать в ближайшем будущем; плановое увеличение объема выпуска продукции; развитие бизнеса в целом; слияние предприятий; внедрение новых производственных технологий и т. д. В таких условиях годовые денежные потоки в будущие периоды не будут равномерными, что, естественно, делает невозможным расчет рыночной стоимости компании методом капитализации дохода.

Для новых предприятий единственно возможным для использования также является метод дисконтирования денежных потоков, так как стоимость их активов на момент оценки может не совпадать с возможностями приносить доход в будущем.

Конечно, желательно, чтобы оцениваемое предприятие имело благоприятные тенденции развития и прибыльную историю хозяйствования. Для терпящих систематические убытки и имеющих отрицательный темп роста компаний метод дисконтирования денежных потоков менее пригоден. Особую осмотрительность нужно соблюдать при оценке предприятий с высокой вероятностью банкротства. В этом случае доходный подход не применим вообще, в том числе и метод капитализации доходов.

Метод дисконтирования денежных потоков более гибкий, так как может быть использован для оценки любого действующего предприятия с помощью постатейного прогноза будущих денежных потоков. Немаловажное значение он имеет для понимания менеджментом и владельцами компании влияния разнообразных управленческих решений на ее рыночную стоимость, то есть его можно использовать в процессе управления стоимостью на основе полученной развернутой стоимостной модели бизнеса и увидеть ее восприимчивость к выделенным внутренним и внешним факторам. Это позволяет осмыслить деятельность предприятия на любом этапе жизненного цикла в будущем. И самое главное: данный метод наиболее привлекателен для инвесторов и отвечает их интересам, поскольку основывается на прогнозах будущего развития рынка и инфляционных процессов. Хотя в этом же кроется и некоторая сложность, так как в условиях нестабильной кризисной экономики с прогнозировать поток дохода на несколько лет вперед довольно трудно.

Итак, исходной базой расчета стоимости бизнеса методом дисконтирования денежных потоков является прогноз, источником составления которого служит ретроинформация о денежных потоках. Традиционная формула определения текущего значения дисконтированного будущего дохода следующая:

Текущая рыночная стоимость = Денежные потоки за период t / (1 + D ) t .

Ставка дисконта представляет собой процентную ставку, необходимую для приведения будущих доходов к единому значению текущей стоимости бизнеса. Для инвестора она является требуемой ставкой дохода по альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на момент оценки.

В зависимости от выбранного типа денежного потока (для собственного капитала или для всего инвестированного капитала), используемого в качестве базы для оценки, определяется способ расчета ставки дисконта. Схемы расчетов денежного потока для инвестированного и собственного капитала представлены в табл. 1, 2.

Таблица 1. Расчет денежного потока для инвестированного капитала
Показатель	Влияние на итоговый результат денежного потока (+/–)
Чистая прибыль
Начисленная амортизация
Уменьшение собственного оборотного капитала
Увеличение собственного оборотного капитала
Продажа активов
Капитальные вложения
Денежный поток для инвестированного капитала

Таблица 2. Расчет денежного потока для собственного капитала
Показатель	Влияние на итоговый результат денежного потока (+/–)
Чистая прибыль
Начисленная амортизация
Уменьшение собственного оборотного капитала
Увеличение собственного оборотного капитала
Продажа активов
Капитальные вложения
Прирост долгосрочной задолженности
Уменьшение долгосрочной задолженности
Денежный поток для собственного капитала

Как видим, расчет денежного потока для собственного капитала отличается только тем, что полученный результат по алгоритму расчета денежного потока для инвестированного капитала дополнительно корректируется на изменение долгосрочной задолженности. Затем проводится дисконтирование денежного потока в соответствии с ожидаемыми рисками, которые отражаются в ставке дисконтирования, рассчитанной применительно к конкретному предприятию.

Итак, ставка дисконта денежного потока для собственного капитала будет равна требуемой собственником норме отдачи на вложенный капитал, инвестированного капитала - сумме взвешенных ставок отдачи на заемные средства (то есть процентной ставке банка по кредитам) и на собственный капитал, при этом их удельные веса определяются по долям заемных и собственных средств в структуре капитала. Ставка дисконта денежного потока для инвестированного капитала называется средневзвешенной стоимостью капитала , а соответствующая методика ее расчета - методом средневзвешенных затрат на капитал (W eighted A verage C ost of C apital, WACC ). Этот метод определения ставки дисконтирования применяется чаще всего.

Кроме того, для определения ставки дисконтирования денежного потока для собственного капитала могут применяться следующие наиболее распространенные способы:

• модель оценки капитальных активов (CAPM );
• модифицированная модель оценки капитальных активов (MCAPM );
• метод кумулятивного построения;
• модель избыточной прибыли (ЕВО ) и др.

Рассмотрим указанные методы подробнее.

Метод средневзвешенных затрат на капитал (WACC )

Применяется для расчета и собственного, и заемного капитала путем построения соотношения их долей, показывает не балансовую, а рыночную стоимость капитала. Ставка дисконта по этой модели определяется по формуле:

D WACC = С зк × (1 – Н приб) × Д зк + С пр × Д прив + С оа × Д об,

где С зк - стоимость привлеченного заемного капитала;

Н приб - ставка налога на прибыль;

Д зк - доля заемного капитала в структуре капитала компании;

С пр - стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированных акций);

Д прив - доля привилегированных акций в структуре капитала компании;

С оа - стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенных акций);

Д об - доля обыкновенных акций в структуре капитала компании.

Чем больше компанией привлекаются дешевые заемные средства вместо дорогого собственного капитала, тем меньше величина WACC . Однако при желании использовать как можно больше дешевых заемных средств следует помнить также и о соответствующем этому снижении ликвидности баланса предприятия, что непременно повлечет увеличение кредитных процентных ставок, так как для банков эта ситуация чревата повышением рисков, а величина WACC , разумеется, будет расти. Таким образом, уместным будет использование правила «золотой середины», оптимально сочетая собственные и заемные средства на основе их баланса по уровню ликвидности.

Метод оценки капитальных активов (Capital Asset Pricing Model, CAPM )

Основан на анализе информации фондовых рынков об изменении доходности свободно обращающихся акций. В данном случае при расчете ставки дисконта для собственного капитала используется следующая формула:

D CAPM = Д б/р + β × (Д р − Д б/р ) + П 1 + П 2 + Р ,

где Д б/р - безрисковая ставка дохода;

β - специальный коэффициент;

Д р - общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

П 1 - премия для малых предприятий;

П 2 - премия за риск, характерный для отдельной компании;

Р - страновой риск.

Безрисковую ставку берут за основу при оценке различных видов риска, сопряженных с вложениями в компанию. Специальный коэффициент бета (β ) представляет собой величину систематического риска, связанного с происходящими в стране экономическими и политическими процессами, который рассчитывается на основании отклонений общей доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом. Показатель общей доходности рынка - это среднерыночный индекс доходности, который рассчитывается аналитиками на основе долгосрочного исследования статистических данных.

CAPM довольно сложно применять в условиях неразвитости российского фондового рынка. Это связано с проблемами определения коэффициентов бета и рыночной премии за риск, особенно для закрытых предприятий, акции которых не котируются на фондовой бирже. В зарубежной практике безрисковой ставкой дохода, как правило, служит ставка дохода по долгосрочным правительственным облигациям или векселям, так как считается, что они обладают высокой степенью ликвидности и очень низким риском неплатежеспособности (вероятность банкротства государства практически исключается). Однако в России после некоторых исторических событий государственные ценные бумаги психологически не воспринимаются как безрисковые. Поэтому в качестве безрисковой может быть использована средняя ставка по долгосрочным валютным депозитам пяти крупнейших российских банков, включая Сбербанк России, которая формируется преимущественно под воздействием внутренних рыночных факторов. Что касается коэффициентов β , то за рубежом чаще всего используют готовые публикации этих показателей в финансовых справочниках, рассчитанных специализированными фирмами путем анализа статистической информации фондового рынка. Оценщикам, как правило, не нужно самостоятельно заниматься расчетами этих коэффициентов.

Модифицированная модель оценки капитальных активов (MCAPM )

В ряде случаев лучше использовать модифицированную модель оценки капитальных активов (MCAPM ), в которой применен такой показатель, как рисковая премия, учитывающая несистематические риски оцениваемого предприятия. Несистематические риски (диверсифицируемые риски) - это случайно возникающие в компании риски, которые можно уменьшить за счет диверсификации. В отличие от них систематический риск обусловлен общим движением рынка или его сегментов и не связан с конкретной ценной бумагой. Поэтому данный показатель более подходит для российских условий развития фондового рынка с характерной ему нестабильностью:

D M CAPM = Д б/р + β × (Д р − Д б/р ) + П риск,

где Д б/р - безрисковая ставка дохода по российским внутренним валютным займам;

β - коэффициент, являющийся мерой рыночного (недиверсифицируемого) риска и отражающий чувствительность изменений доходности инвестиций в компании определенной отрасли к колебаниям доходности рынка акций в целом;

Д р - доходность рынка в целом;

П риск - рисковая премия, учитывающая несистематические риски оцениваемой компании.

Кумулятивный метод

Учитывает различные виды рисков инвестиционных вложений и предполагает проведение экспертной оценки как общеэкономических, так и специфических для отрасли и конкретного предприятия факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов. Наиболее важными являются такие факторы, как размер компании, структура финансов, производственная и территориальная диверсификация, качество управления, рентабельность, прогнозируемость доходов и др. Ставка дисконта определяется на основе безрисковой ставки доходности, к которой добавляется дополнительная премия за риск инвестирования в данную компанию, учитывающая указанные факторы.

Как видим, кумулятивный подход несколько похож на CAPM , поскольку они оба основаны на ставке дохода по безрисковым ценным бумагам с добавлением дополнительного дохода, связанного с риском инвестирования (считается, что чем больше риск, тем больше доходность).

Модель Ольсона ( Edwards - Bell - Ohlson valuation model , ЕВО ), или метод избыточного дохода (прибыли)

Сочетает компоненты доходного и затратного подходов, в некоторой степени минимизируя их недостатки. Стоимость компании определяется посредством дисконтирования потока избыточных доходов, то есть отклоняющихся от среднеотраслевой их величины, и текущей стоимости чистых активов. Преимуществом данной модели является возможность использования для расчета доступной информации о стоимости имеющихся на момент оценки ценностей. Значительную долю в этой модели занимают реальные инвестиции, а прогнозировать требуется лишь остаточную прибыль, то есть ту часть денежного потока, которая действительно увеличивает стоимость компании. Хоть и эта модель не лишена некоторых сложностей в использовании, она очень полезна при выработке стратегии развития организации, связанной с максимизацией стоимости бизнеса.

Выведение итоговой величины рыночной стоимости компании

После того как определена предварительная стоимость бизнеса, необходимо внести ряд поправок для получения итоговой рыночной стоимости:

• на избыток/недостаток собственного оборотного капитала;
• на непрофильные активы предприятия;
• на отложенные налоговые активы и обязательства;
• на чистый долг, если таковой имеется.

Поскольку в расчет дисконтированного денежного потока включается требуемая величина собственного оборотного капитала, связанного с прогнозом выручки, то при ее несовпадении с фактической величиной избыток собственного оборотного капитала нужно прибавить, а недостаток - вычесть из величины предварительной стоимости. То же самое касается и нефункционирующих активов, так как в расчете участвовали только те активы, которые были использованы в формировании денежного потока. Значит, при наличии непрофильных активов, имеющих определенную стоимость, которая не учтена в денежном потоке, но может быть реализована (например, при продаже), нужно увеличить предварительную стоимость бизнеса на величину стоимости таких активов, рассчитанную отдельно. Если рассчитывалась стоимость предприятия на инвестированный капитал, то полученная рыночная стоимость относится ко всему инвестированному капиталу, то есть включает кроме стоимости собственных средств еще и стоимость долгосрочных обязательств компании. Значит, для получения стоимости собственного капитала необходимо величину установленной стоимости уменьшить на размер долгосрочной задолженности.

После внесения всех поправок будет получена величина стоимости, которая является рыночной стоимостью собственного капитала компании.

Бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Доходы должны стабилизироваться и выйти на равномерные долгосрочные темпы роста. Для расчета стоимости в постпрогнозный период можно использовать один из следующих способов расчета дисконта:

• по ликвидационной стоимости;
• по стоимости чистых активов;
• по методу Гордона.

При использовании модели Гордона терминальная стоимость определяется как отношение денежного потока за первый год постпрогнозного периода к разности ставки дисконта и долгосрочных темпов роста денежного потока. Затем терминальная стоимость приводится к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконта, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода.

В итоге общая стоимость бизнеса определяется в виде суммы текущих стоимостей потоков доходов в прогнозный период и стоимости компании в постпрогнозный период.

Заключение

В процессе оценки стоимости компании доходным подходом создается финансовая модель денежных потоков, которая может служить базой для принятия обоснованных управленческих решений, оптимизации расходов, анализа возможностей увеличения проектных мощностей и диверсификации объема выпускаемой продукции. Эта модель будет полезной и после проведения оценки.

Для выбора той или иной методики расчета рыночной стоимости в первую очередь нужно определиться с целью проведения оценки и планируемым использованием ее результатов. Затем следует проанализировать предполагаемое изменение денежных потоков компании в ближайшем будущем, рассмотреть финансовое состояние и перспективы развития, а также оценить окружающую экономическую среду, как мировую, так и национальную, в том числе отраслевую. Если при недостатке времени нужно узнать рыночную стоимость бизнеса, или подтвердить результаты, полученные при использовании других подходов, или когда глубокий анализ денежных потоков невозможен или не требуется, можно использовать метод капитализации для быстрого получения относительно достоверного результата. В других случаях, особенно когда доходный подход является единственно возможным для расчета рыночной стоимости, предпочтителен метод дисконтирования денежных потоков. Возможно, в определенных ситуациях для расчета стоимости компании понадобятся оба метода одновременно.

И конечно, не стоит забывать, что стоимость, полученная с помощью доходного подхода, напрямую зависит от точности построения долгосрочных макроэкономических и отраслевых прогнозов аналитиком. Тем не менее даже использование грубых показателей прогноза в процессе применения доходного подхода может быть полезным для определения ориентировочной стоимости компании.

Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО№1)» - утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Оценщик в ходе проведения оценки недвижимости обязан использовать три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный. При этом Оценщик оставляет за собой право самостоятельно определять рамки распространения того или иного подхода, используя конкретные методики оценки.

Затратный подход

Затратный подход — это совокупность методов оценки, которые основаны на определении расходов необходимых для замещения или воспроизводства объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство называется совокупность расходов, которые необходимы для создания аналогичного объекта с использованием технологий и материалов актуальных на момент оценки.

Этот метод основан на расчете стоимости строительства объекта недвижимости. Однако он не позволяет рассчитать стоимость отдельно взятой квартиры в многоквартирном доме в виду того, что многие элементы конструкции помещений — общие. Кроме этого, необходимо принимать во внимание тот факт, что стоимость строительства отдельно взятой единицы малого объекта недвижимости будет выше, чем стоимость аналогичной единицы площади многоквартирного дома. Исходя из вышеизложенного, многие эксперты избирательно применяют затратный подход.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — это совокупность методов, которые основаны на сопоставлении объекта оценки с аналогичными объектами. При использовании данного метода, объектом-аналогом оценки является сходный по экономическим, материальным и иным характеристикам объект. Эксперты, применяя данный метод оценки, должны изучить в совокупности все факторы, которые могут быть рассмотрены в качестве составляющих аспектов оценивания, в противном случае использование данного метода может привести к неточной оценке того или иного типа недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход — это совокупность методов, которые основаны на расчете ожидаемых доходов от эксплуатации объекта оценки. Доходный подход основан на предположении того, что действительная стоимость оцениваемого объекта сопоставима с суммой будущих выгод, получаемых в результате владения им.

Однако, многие эксперты дифференцировано применяют этот метод, в виду того что подобного рода расчеты возможны лишь при оценке нежилого/коммерческого фонда недвижимости, например: сдача офисов и складских помещений в аренду. При оценивании других видов недвижимости применение доходного метода не представляется возможным.